Grundlagen

Kurz gesagt: „Leerstand" heißt erst einmal nur, dass ein Gebäude oder eine Wohnung gerade nicht genutzt wird. Ob das schlimm ist, hängt komplett davon ab, warum und wie lange. Dieser Teil erklärt die Grundbegriffe. Sie sind die Basis für alles Weitere.

Nicht jeder Leerstand ist schlecht

Ein gesunder Wohnungsmarkt braucht sogar ein bisschen Leerstand. Wenn niemand umziehen kann, weil alles voll ist, funktioniert nichts mehr. Diesen gesunden Sockel nennt man Fluktuationsreserve. Fachleute rechnen mit etwa 2 bis 3 % leerstehenden Wohnungen als normal und nötig. Erst wenn dauerhaft viel mehr leer steht, wird es zum Problem.

Wichtig ist der Unterschied zwischen zwei Arten von Leerstand:

• Marktaktiver Leerstand: Die Wohnung könnte sofort oder in wenigen Monaten wieder genutzt werden. Sie steht dem Markt echt zur Verfügung.
• Totaler Leerstand: Zählt auch die „Problemfälle" mit. Also verfallene Häuser, die ohne größere Sanierung gar nicht bewohnbar sind.

Das erklärt einen scheinbaren Widerspruch, den viele nicht verstehen: In Deutschland gibt es gleichzeitig Wohnungsmangel und Leerstand, nur eben an verschiedenen Orten. In den Großstädten fehlen Wohnungen, in vielen ländlichen Regionen stehen sie leer.

Zahlen zum Einordnen: Bei der letzten großen Erhebung (Zensus 2022) standen rund 1,9 Millionen Wohnungen leer. Das sind 4,3 % aller Wohnungen. Über die Hälfte davon stand schon länger als ein Jahr leer. Der sofort nutzbare Anteil ist deutlich kleiner (rund 2,2 %).

Die vier Typen von Leerstand

Nicht jeder Leerstand ist gleich. Wer ihn bekämpfen will, muss zuerst wissen, um welchen Typ es sich handelt. Denn jeder braucht eine andere Lösung.

• Fluktuations-Leerstand (harmlos): Die Wohnung steht kurz leer, weil gerade jemand aus- und bald jemand einzieht. Normal.
• Konjunktureller Leerstand (vorübergehend): Mal ist gerade zu viel gebaut worden. Das gibt sich mit der Zeit wieder.
• Struktureller Leerstand (das eigentliche Problem): Dauerhaft fehlt die Nachfrage. Typisch für Regionen, aus denen Menschen wegziehen. Löst sich nicht von allein.
• Spekulativer Leerstand (bewusst): Der Eigentümer lässt absichtlich leer stehen, zum Beispiel um auf höhere Preise zu warten. Politisch besonders umstritten.

Merksatz für die Praxis: Am Anfang steht immer die Diagnose. Erst wenn man weiß, welcher Typ vorliegt, kann man die richtige Maßnahme wählen. Eine reine Zahl („5 % Leerstand") sagt allein noch gar nichts.

Leerstand ist nicht gleich Leerstand: die Objektarten

Eine leere Wohnung ist etwas anderes als ein leeres Kaufhaus. Die wichtigsten Kategorien:

• Wohnungen: am besten erfasst; vor allem ein regionales Verteilungsproblem (Mangel in den Städten, Überhang auf dem Land).
• Läden und Geschäfte: der sichtbarste Leerstand in den Innenstädten. Die Zahl der Geschäfte ist von über 370.000 (2015) auf rund 296.000 (2026) gesunken.
• Büros: seit Homeoffice und Corona steigend; in den sieben größten Städten stehen rund 8 % der Büroflächen leer.
• Ländliche Gebäude: aufgegebene Höfe, Scheunen, alte Ortskern-Häuser.
• Sonderfälle: Kaufhäuser, Bahnhöfe, Kirchen. Große Gebäude mit eigenen Herausforderungen.

Warum man Leerstands-Zahlen nicht einfach vergleichen darf

Verschiedene Quellen nennen verschiedene Zahlen, und alle können stimmen. Der Grund: Sie messen Unterschiedliches (sofort nutzbar gegenüber allem), zu unterschiedlichen Zeitpunkten, mit unterschiedlichen Methoden. Für die eigene Stadt zählt am Ende nur die eigene Erhebung vor Ort (ein sogenanntes Leerstandskataster), nicht der bundesweite Durchschnitt.

Ein kurzer Blick zurück: Wie Leerstand zum Thema wurde

Lange war Deutschland vom Gegenteil geprägt, von Wohnungsnot. Zum Massenthema wurde Leerstand erst nach der Wiedervereinigung: In Ostdeutschland standen um das Jahr 2000 rund eine Million Wohnungen leer. Die Antwort war das Programm Stadtumbau Ost (ab 2002), das erstmals auch gezielten Abriss förderte. Rund 370.000 Wohnungen wurden zwischen 2001 und 2018 abgerissen. Die wichtigste Lehre daraus: Abriss allein löst das Problem nicht. Heute setzt man stärker auf Erhalt und Umnutzung.