Kurz gesagt: Kommunen sind gegen Leerstand nicht machtlos. Das Baugesetzbuch und weitere Regeln geben ihnen eine ganze Reihe von Werkzeugen, von sanftem Druck bis zu echten Geboten. Vieles ist aber von Bundesland zu Bundesland verschieden.
Das Baugesetzbuch: das wichtigste Werkzeug
- Vorkaufsrecht: In bestimmten Gebieten darf die Gemeinde ein Grundstück beim Verkauf vorrangig selbst kaufen.
- Gebote: Die Gemeinde kann Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen verpflichten, ihr Gebäude zu nutzen (Baugebot), instand zu setzen (Modernisierungsgebot) oder ein nicht mehr nutzbares Gebäude zurückzubauen (Rückbaugebot). Das sind scharfe Schwerter, an hohe Hürden geknüpft.
- Erhaltungssatzung: schützt den Charakter eines Viertels vor Abriss und Verdrängung.
- Sanierungsgebiet und Stadtumbau: In förmlich festgelegten Gebieten hat die Gemeinde mehr Rechte und Fördermöglichkeiten.
Umnutzung leichter gemacht
Ein leeres Büro zu Wohnungen, eine alte Scheune zum Wohnhaus: dafür braucht es Baurecht. Seit Oktober 2025 gibt es einen befristeten „Bau-Turbo" (§ 246e BauGB), der Umnutzungen und Nachverdichtung erleichtert (gilt bis Ende 2030). Für alte Höfe und Scheunen im Außenbereich gibt es ebenfalls Sonderregeln.
- Zweckentfremdungsverbot: In vielen Ländern ist es verboten, Wohnraum grundlos leer stehen zu lassen. Wo es gilt, drohen Bußgelder.
- Denkmalschutz: Ob und wie ein altes Gebäude geschützt ist, regeln die Länder.
Geld über Steuern lenken
- Grundsteuer C: Seit 2025 dürfen Kommunen für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz verlangen. Gegen das Spekulieren mit Bauland. (Wichtig: Das gilt für unbebaute Grundstücke, nicht für leerstehende Gebäude.)
- Steuervorteile: Für Sanierungen in festgelegten Gebieten und für Denkmäler gibt es erhöhte Abschreibungen (etwa nach § 7h und § 7i EStG).
Wer worüber entscheidet
Die Kommune hat die Planungshoheit. Sie bestimmt über ihre Bauleitplanung selbst, im Rahmen der Bundes- und Landesgesetze. Dieses Recht ist ihr stärkster Hebel, aber auch an faire Abwägung gebunden.
Glossar
- Vorkaufsrecht: Die Gemeinde darf beim Verkauf vorrangig kaufen.
- Baugebot / Modernisierungsgebot / Rückbaugebot: Verpflichtungen an Eigentümer, zu nutzen, instand zu setzen oder abzureißen.
- Zweckentfremdungsverbot: Verbot, Wohnraum grundlos leer stehen zu lassen (Ländersache).
- Bau-Turbo: befristete Erleichterung für Umnutzung und Nachverdichtung (bis 2030).
- Grundsteuer C: höherer Steuersatz für unbebaute, baureife Grundstücke.
- Planungshoheit: das Recht der Gemeinde, über ihre Bauplanung selbst zu entscheiden.