Kurz gesagt: Gegen Leerstand gibt es im Grunde drei Antworten: halten, umnutzen oder zurückbauen. Welche richtig ist, hängt vom Einzelfall ab. Dazwischen liegt ein ganzer Werkzeugkasten.
Die drei Grundantworten
- Halten und aktivieren: Das Gebäude wird (wieder) für seinen Zweck genutzt. Sanieren, modernisieren, neu vermieten. Erste Wahl, wo noch Nachfrage da ist.
- Umnutzen: Das Gebäude bekommt eine neue Aufgabe. Aus dem Laden wird eine Arztpraxis, aus der Kirche ein Kulturort, aus dem Kaufhaus ein Mix aus Wohnen, Arbeiten und Verwaltung.
- Zurückbauen: Wenn nichts mehr trägt, ist der gezielte Abriss (und oft die Entsiegelung der Fläche) die ehrlichste Lösung. Das letzte Mittel.
Wichtig: Es gibt kein Patentrezept. Was in der Boom-Stadt funktioniert, ist auf dem schrumpfenden Land falsch. Und umgekehrt.
Zuerst die Schlüsselobjekte
Man kann nicht alles auf einmal angehen. Klug ist, dort zu beginnen, wo ein einzelnes Gebäude die größte Wirkung aufs Umfeld hat: die Schlüsselimmobilie. Wird sie wiederbelebt, zieht sie oft die ganze Straße mit (Domino-Effekt in die richtige Richtung).
Das Geld-Problem: die Wirtschaftlichkeitslücke
Sehr oft rechnet sich die Wiedernutzung nicht von allein. Die Sanierung kostet mehr, als die spätere Miete einbringt. Diese Lücke nennt man Wirtschaftlichkeitslücke oder „unrentierliche Kosten". Genau sie füllen Fördermittel und clevere Modelle. Sie zu schließen ist die eigentliche Kunst.
Umnutzung und neue Ideen
Der spannendste Bereich: Aus Alt mach Neu. Besonders im Trend sind „Dritte Orte". Orte jenseits von Wohnung und Arbeit, an denen Menschen zusammenkommen (Bibliothek-Café, Dorftreff, Kulturhaus). Und die Multifunktionalität: ein Gebäude für mehrere Zwecke, damit es sich trägt.
Zwischennutzung: erst mal Leben reinbringen
Ein leeres Objekt muss nicht jahrelang warten. Zwischennutzung heißt: befristet und günstig etwas einziehen lassen. Pop-up-Laden, Ausstellung, Werkstatt. Das belebt die Lage, verhindert Verfall, testet Ideen aus und wird manchmal zur Dauerlösung. Dafür gibt es einfache Verträge (etwa Gestattungsvereinbarungen).
Clevere Vergabe und Bodenpolitik
Wenn die Kommune ein Gebäude oder Grundstück vergibt, muss nicht der Höchstpreis gewinnen. Bei der Konzeptvergabe bekommt den Zuschlag, wer die beste Nutzungsidee hat. Und mit Erbbaurecht kann die Gemeinde den Boden behalten und trotzdem Bebauung ermöglichen. So bleibt sie steuerungsfähig.
Glossar
- Schlüsselimmobilie: ein Objekt mit besonders großer Wirkung auf sein Umfeld.
- Wirtschaftlichkeitslücke: der Teil der Kosten, den Mieten und Erträge nicht decken.
- Dritter Ort: ein Treffpunkt jenseits von Wohnen und Arbeiten.
- Zwischennutzung: befristete, günstige Nutzung eines leeren Objekts.
- Konzeptvergabe: Vergabe nach bester Idee statt nach Höchstpreis.
- Erbbaurecht: bauen auf fremdem (etwa kommunalem) Grund gegen jährlichen Zins.